اگر معامله هر دو با سند عادّی انجام گرفته باشد امکان تعارض در این صورت وجود دارد، مثلاً شخصی به استناد سند عادّی بدون تاریخ، ملکی را که فاقد سابقه‌ی ثبتی بوده است خریداری نموده و مدّعی مالکیّت آن می‌باشد، در مقابل شخص دیگری نیز به استناد سند عادّی دیگری مدّعی خرید همان ملک می‌باشد، بنابراین فرض تحقّق تعارض بین دو معامله وجود دارد ولی برخی معتقدند از آنجایی که ارزشیابی هر دو سند یکی است علیهذا امکان ترجیح یکی از اسناد بر دیگری وجود ندارد.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

یکی از نویسندگان در این خصوص عقیده دارد که با در نظر گرفتن تمام جوانب و با توجّه به طبقه‌بندی دلایل از لحاظ تقدّم و تأخّر در مادّه‌ی ۱۲۸۵ قانون مدنی اگر شهادت بتواند ماهیتی را ثابت کند و اثرساز بنماید به طریق اوّلی سند عادّی با توجّه به زمان تنظیم و تصویب آن بوسیله‌ی قانونگذار می‌تواند این توانایی را داشته باشد.^[۲۰۸]
گاهی در املاک دارای سابقه‌ی ثبت ممکن است معامله‌ی یک مبیع با دو شخص و با دو سند عادّی صورت گرفته باشد ولی اسناد مذکور دارای تاریخ‌های متفاوت باشند، در این صورت جمع مبیّن دو معامله و مفاد دو سند معارض مقدور نمی‌باشد و در چنین فرضی باید سند عادّی دارای تاریخ مقدّم را معتبر تلقی کرد.
ممکن است معامله‌ی وی با اسناد عادّی انجام گرفته ولی یکی از اسناد دارای تاریخ باشد و دیگری فاقد تاریخ که در این صورت سند عادّی دارای تاریخ، معتبر خواهد بود و چنانچه دو سند با تاریخ‌های متفاوت باشند ولی تاریخ یک سند با اعداد درج گردیده و تاریخ سند دیگر با حروف نوشته شده باشد، در این صورت با توجّه به وحدت ملاک مادّه‌ی ۲۲۵ قانون تجارت که مبلغ مندرج با حروف در برات را معتبر می‌داند سند عادّی دارای تاریخ با حروف معتبر شناخته خواهد شد.
حال اگر دو سند معامله دارای یک تاریخ باشند در این صورت نیز با وجود تعارض دو سند، هیچ کدام بر دیگری ترجیح داده نمی‌شود و ترجیح یکی از قولنامه‌ها بر دیگری برای فروشنده الزام‌آور نمی‌باشد و فروشنده اختیار دارد یکی از دو خریدار را انتخاب نماید و سند را به نام وی در دفتر اسناد رسمی تنظیم نماید. در یک تحلیل حقوقی می‌توان گفت این دو قولنامه مانند دو عقد جداگانه هبه می‌باشد و چنانچه شخصی مال خود را به دو نفر هبه کند ولی مال را به هیچ یک از آنان تسلیم نکرده باشد، از آنجایی که عقد هبه با قبض هبه گیرنده تحقق می‌یابد. علیهذا هیچ یک از دو شخص نمی‌توانند الزام هبه کننده را به تسلیم مال از دادگاه بخواهند و همین حکم را می‌توان درباره دو سند عادّی معارض جاری نمود.^[۲۰۹]
در حیطه‌ی اسناد رسمی گرچه همه‌ی صور مقابله با تعارض و رفع آثار و پیامدهای منفی آن تا حدودی با سخت‌گیری‌های قانونی مرتفع شده است، ولی در انتقالات عادّی و صدور اوراق عادّی در بنگاه‌های معاملات تهدیدات گسترده‌ای علیه مالکیّت و امنیت ثبتی صورت می‌گیرد، که این امر بیشتر از همه به آنارشیسم اقتصادی و اجتماعی منجر می‌شود. هرج و مرج در تغییر کاربری‌ها تفکیک و تقسیم‌بندی‌های غیر مجاز فربه‌تر از قد و قواره شهرها و روستاها، معاملات متعدّد خارج از سیستم دفاتر اسناد رسمی و حوزه‌ی نظارت و کنترل دولت و عوامل دیگری از این دست بیش از همه بر ابعاد آنارشیسم و بی ثباتی در عرصه‌ی مالکیّت دامن زده و موجبات کند شدن فرایند بهبود و اصلاح امور ثبتی را فراهم می‌کند. وقوع تعارض در انتقالات رسمی و صدور اسناد مالکیّت معارض سهم اندکی در بروز چالش‌ها و پدیدار شدن ناامنی اجتماعی و اقتصادی دارد. ظهور گسل‌های تهدیدآمیز در نقل و انتقالات قولنامه‌ای وضوح سریع‌تری دارد. این مهم گزندگی این واقعیت را آشکار می‌سازد که فقدان سند مالکیّت بسیاری از املاک شهری و روستایی و تنومندی و سنّتی بودن چهارچوب‌های غیر پویای قوانین و مقرّرات کنونی ثبت املاک و اسناد بستر روی آوردن مردم به انتقالات عادّی و قولنامه‌ای را هموارتر ساخته و دامنه‌ی معضلات و نابسامانی حقوقی را وسیع‌تر می‌کند.^[۲۱۰]
اگر نگاهی به پرونده‌های قضایی مطروحه و مختومه در دادگاه‌ها بیندازیم بسیاری از آن‌ها مربوط به اختلافات ملکی و تعارض املاکی است که فاقد سند مالکیّت هستند یا به صورت مشاعی و سنّتی زراعتی هستند.
به اذعان قضات رسیدگی کننده، نبود حدود و ثغور اسناد عادّی و مشاعی، فقدان کروکی ثبتی و نقض در فرایند مراحل مقدماتی ثبت، انتقالات عادّی و مؤلّفه‌های دیگر، رسیدگی و اتخاذ تصمیم برای این گونه املاک را بسیار دشوار کرده است. معمولاً این سری پرونده‌ها پس از طی مدّت‌های طولانی و انجام کارشناسی‌های مکرّر منجر به صدور رأی می‌گردند، در صورتی که املاک دارای سند مالکیّت که مراحل ثبتی خود را کامل به پایان رسانده‌اند، اختلافات بین مالکین غالباً در حد تعریف و تمیز مرز مشترک بوده که با مراجعه‌ی معمولی به اسناد مالکیّت نیز قابل رفع و رجوع است. بدین روی صدور سند مالکیّت برای بافت مسکونی و زراعتی کشور در ابعاد وسیع و هماهنگ شده با هم، در کاهش آسیب‌های تعارض و حوزه‌ی اختلافات ملکی بسیار کارساز است و به عنوان مؤثّرترین راهبرد پیشگیرانه مطرح است. آنارشیسم زمانی رواج می‌یابد که نظم و حاکمیّت نباشد یا ضعیف عمل کند و آنارشیست‌ها مدافع وضعیتی هستند که در آن دولت و قانون نباشد و گردش امور در جامعه در اثر تراضی و توافق مردم باشد در حالی که بنابر تجربه‌ی طولانی تاریخی چنین جامعه‌ای را فقط در عالم تصوّر می‌توان سراغ داشت. بهترین نوع نظام، قانونمندترین آن است و بسط قوانین ثبت در جای جای جامعه و اجرای گسترده‌ی آن در حوزه‌های شهری و روستایی به رعایت حقوق و نهادینه شدن نظم و ثبات می‌ انجامد. تبعات سازنده‌ی چنین وضعیتی دامن‌گیر سایر عرصه‌های اقتصادی، سیاسی و فرهنگی و اجتماعی جامعه نیز بدون تردید خواهد شد.^[۲۱۱]
گفتار دوم: تعارض دو سند رسمی
علمای ثبت تعارض را این گونه تعریف کرده‌اند:
تعارض ناسازگاری در دلالت دو دلیل است در رابطه با یکدیگر؛ تعارض با تزاحم متفاوت است و به طور خلاصه می‌توان گفت تعارض در مرحله‌ی تشریع است ولی تزاحم در مرحله‌ی ثبوت. تصادم دو دلیل را تعارض (مثل تعارض دو اقرار یا دو قولنامه) و تصادم دو مدلول را تزاحم گویند (مثل احتمال انطباق ادّعای شخص با واقعیت خارجی).^[۲۱۲]
برخلاف امکان تحقّق تعارض بین دو معامله با سند عادّی، فرض تحقّق تعارض بین دو سند رسمی کمتر اتّفاق می‌افتد، زیرا در مورد املاک ثبت شده و سایر مواردی که تنظیم سند رسمی کمتر اتّفاق می‌افتد، زیرا در مورد املاک ثبت شده و سایر مواردی که تنظیم سند رسمی ضروری می‌باشد با توجّه به استعلاماتی که قبل از تنظیم سند رسمی معاملات از ثبت اسناد و املاک به عمل می‌آید، امکان تعارض دو معامله رسمی بعید است مگر اینکه سردفتر تنظیم کننده‌ی سند انتقال مرتکب تخلف انتظامی‌شده و آخرین وضعیت ملک مورد معامله و آخرین مالک آن را از ثبت اسناد و املاک استعلام ننماید و یا در اثر سهل‌انگاری و اهمال کارمند ثبت و احیاناً سوء نیت و تخلّف وی پاسخ صحیح استعلام داده نشود، ولی چنانچه تعارض بین دو سند رسمی حادث شده باشد همواره باید مطابق قواعد مسلّم حقوقی و ملاحظه تقدّم و تأخّر تاریخ اسناد حسب مورد سند مالکیّت مقدّم و یا سند مؤخّر را معتبر دانست و عدم اعتبار یکی از اسناد را صادر نمود.^[۲۱۳]
در ادبیات ثبت تعارض واژه‌ی فربهی است که بعضاً عملکرد بازیگران ثبت را به چالش فرا می‌خواند، گرچه در بطن این مفهوم، استحکام بخشی به مالکیّت و تثبیت حقوق نهفته است، با این وجود، اجتناب از وقوع تعارض مستلزم رویکرد هوشمندانه در حیطه‌ی وظایف و تصمیمات است. تعارض در اسناد مالکیّت و انجام معاملات معارض از معدود قوانین و مقرّراتی است که در ادبیات مثبت تخلّفات مربوط به آن‌ها مشمول زمان نمی‌شود و برای کارکنانی که عمل مخالف مقرّرات آن‌ها موجب بروز گسل در مالکیّت و اختلاف در قلمرو ثبتی می‌شود، تهدیدها و پیامدهای ناخوشایندی در پی دارد، بدین روی عملکرد غنابخشی و توانمندسازی فرهیختگاه ثبت و قابلیت سازی در ارزیابی عینی شرایط عملیاتی از تمهیداتی است که می‌توان در جهت کاستن از ابعاد پر مخاطره تعارض اندیشید.^[۲۱۴]
هرگاه طبق تشخیص هیأت نظارت نسبت به ملکی کلّاً یا بعضاً اسناد مالکیّت متعارض صادر شده باشد خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود دو حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیّتی که ثبت آن مؤخّر است سند مالکیّت معارض نامیده می‌شود.^[۲۱۵]
بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیّت متفاوت باشد آنکه تاریخش مؤخّر است سند مالکیّت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد، سند مالکیّتی که شماره ثبت آن بیش‌تر (مؤخّرالثّبت) است معارض خواهد بود.^[۲۱۶]
در اینجا لازم است که وظایف اداره‌ی ثبت، دفاتر اسناد رسمی و دارندگان اسناد مالکیّت و اعتبار قانونی آن‌ها بیان شود:
أ: وظایف اداره‌ی ثبت در رابطه با سند مالکیّت معارض
طبق بند ۲ مادّه‌ی ۳ لایحه‌ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیّت معارض و مادّه‌ی ۱ آئین‌نامه‌ی اجرایی آن:
اولاً: ادارات و واحدهای ثبتی مکلّفند به محض اطّلاع از صدور اسناد معارض مشخّصات سند معارض و سند ثبت مقدّم (مقدّم الصدور) را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه‌ی خود ابلاغ نمایند.
ثانیاً: گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد، به هیأت نظارت ارسال دارند.
ثالثاً: در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند اداره‌ی ثبت مکلّف است مراتب را کتباً به دارنده‌ی سند مالکیّت (مؤخّرالثبت) ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه به دادگاه حقوقی صلاحیّت‌دار محلّ وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه‌ی دعوی را به اداره‌ی ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.
رابعاً: در صورتی که دارنده‌ی سند مالکیّت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره‌ی ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده‌ی سند مالکیّت مقدّم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه دریافت و در مدّت مزبور تقدیم کند، اداره‌ی ثبت مکلّف است که سند معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده‌ی سند مالکیّت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه‌ی خود پیرو بخشنامه قبلی اعلام نماید و این تنها موردی است که اداره‌ی ثبت بدون حکم دادگاه رأساً سند مالکیّت را باطل کند.
خامساً: اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود، اداره‌ی ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق مادّه‌ی یک آئین‌نامه‌ی اجرایی لایحه‌ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیّت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام بوسیله‌ی ماشین‌های الکترونیکی تهیه می‌شود به ماشین‌های مزبور نیز اطّلاع لازم داده شود.
سادساً: طبق مادّه‌ی ۴ همان قانون، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیّت جدید خودداری نمایند.
سابعاً: برابر تبصره‌ی مادّه‌ی اوّل قانون افراز و فروش املاک مشاع نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیّت معارض صادر شده است تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد کرد.^[۲۱۷]
افراز تقسیم مال مشاع است توسط ادارات ثبت یا دادگاه‌ها. برای انجام افراز باید جریان ثبت ملک مورد درخواست به اتمام رسیده باشد، لکن نیازی نیست که در دفتر املاک نیز به ثبت رسیده باشد و یا سند مالکیّت آن صادر شده باشد. و مادام که مالکانی نسبت به تصمیم واحد ثبت اعتراض نکرده‌اند (تا ده روز پس از ابلاغ تصمیم اداره‌ی ثبت)، اداره‌ی ثبت، عملیات افراز را انجام خواهد داد. در صورت اعتراض، دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.^[۲۱۸]
ب- وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیّت معارض
دفاتر اسناد رسمی پس از اطّلاع از صدور سند مالکیّت معارض حق ندارند معاملات مربوط به مورد آن سند را ثبت نمایند و در صورت تخلّف و ثبت این قبیل معاملات به دستور مادّه‌ی ۶ همان لایحه قانونی به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.
امّا در مورد سند مقدّم‌الصدور دفاتر اسناد رسمی می‌توانند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند ولی مکلّفند که در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده است.^[۲۱۹]
ج- تکالیف دارنده‌ی سند مالکیّت معارض (مؤخّرالثبت)
۱- دارنده‌ی سند مالکیّت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره‌ی ثبت به او، تا دو ماه به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیّت مقدم­الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره‌ی ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند و الّا در صورتی که دارنده‌ی سند مالکیّت مقدم­الصدور ظرف همان مدّت گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره‌ی ثبت نماید، اداره‌ی ثبت سند مالکیّت معارض را ابطال خواهد کرد.